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想定利回りと表面利回りの違いを徹底解説！どちらが投資判断に有効か？

不動産や株式投資を考える時、迷うのが「想定利回り」と「表面利回り」という用語です。この二つは似たような言葉ですが、意味は異なります。今回は、これらの違いとどちらを重視すべきかについて詳しく解説していきます。

表面利回りとは

表面利回りとは、投資の収益性を測る基本的な指標で、一般的に次の式で求められます。

表面利回りの計算式
表面利回り = (年間の賃貸収入 ÷ 購入価格) × 100

たとえば、1,000万円で不動産を購入し、年間の賃貸収入が80万円だった場合、表面利回りは8%になります。表面利回りは簡単に計算できるため、多くの投資家が利用しています。

想定利回りとは

一方、想定利回りは、物件の収益性をより現実的に評価するための指標です。これは、実際にかかる経費や空室率を考慮に入れて計算されます。想定利回りは、次の式で求められます。

想定利回りの計算式
想定利回り = (年間の賃貸収入 - 年間の経費) ÷ 購入価格 × 100

たとえば、同じ1,000万円の物件を考えましょう。しかし、年間の経費（管理費や税金など）が20万円かかる場合、想定利回りは次のように計算されます。

年間の賃貸収入80万円 - 年間の経費20万円 = 60万円 → 想定利回り = (60万円 ÷ 1,000万円) × 100 = 6%。

表面利回りと想定利回りの違いは？

このように、表面利回りはシンプルですが、想定利回りは実際の投資におけるリスクを考慮しています。そのため、表面利回りだけを見て投資判断をすると、実際には思っていた以上の費用がかかることに注意が必要です。

まとめ

最終的に、投資家はどちらの利回りを重視するべきかは、投資のスタイルや目的によります。ただ、想定利回りは実情を把握するために重要な指標であるため、ぜひ考慮に入れてほしいと思います。投資の成功は、こういった指標を正しく理解し、判断することから始まります。

ピックアップ解説

想定利回りや表面利回りは投資に欠かせない用語ですが、実際のところ、これらの数字がどんな意味を持つのか、意外に理解されていないことが多いです

例えば、表面利回りが高いからといって、必ずしも良い投資とは限りません

実際の経費や空室リスクを考慮することが大切です

不動産投資の話をすると、お友達が「その物件は表面利回り何%？」と聞いてきたことがあったんですが、その質問には簡単に答えられたとしても、実際にどんな経費がかかるのか、シミュレーションしてみると全然違う結果になることがしばしばあります

投資の成功は、こうした細かい数字の把握から始まるんですよね！

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