---

「NOI利回り」と「表面利回り」の違いを徹底解説！投資の基礎知識

不動産投資を考えるとき、多くの人が「利回り」という言葉を耳にします。しかし、この「利回り」にはいくつかの種類があり、特に「NOI利回り」と「表面利回り」はよく比較されます。今回は、この二つの違いについて詳しく説明します。

1. 利回りとは？

利回りは、投資に対する利益の割合を示します。例えば、100万円で物件を購入し、年間10万円の収入が得られた場合、利回りは10%となります。利回りは、投資の効果を測る重要な指標です。

2. 表面利回りとは？

表面利回り（または名目利回り）は、物件の年間収入を購入価格で割ったものです。簡単に言えば、物件が持つ収入のポテンシャルを示す数字です。表面利回りは次のように計算します：

項目	計算式
表面利回り	年間収入 ÷ 購入価格 × 100

たとえば、年間の家賃収入が30万円、購入価格が1000万円の場合、表面利回りは3%となります。

3. NOI利回りとは？

NOI利回りは、Net Operating Incomeの略で、運営による純利益を基にした利回りです。運営費用を考慮した上での利回りを示します。この計算式は次のようになります：

項目	計算式
NOI利回り	(年間収入 - 運営費用) ÷ 購入価格 × 100

たとえば、同じく年間の家賃収入が30万円ですが、運営費用が10万円の場合、NOIは20万円となり、NOI利回りは2%になります。

4. 表面利回りとNOI利回りの違い

表面利回りは、その物件が持つポテンシャルを示すため、数値が高くなる傾向があります。一方で、NOI利回りは実際の収入から運営費用を引いた後の利益を元にしているため、より現実的な数字です。投資をする際は、この二つの利回りをしっかりと理解し、投資判断を行うことが重要です。

5. まとめ

「NOI利回り」と「表面利回り」は、どちらも不動産投資において大切な指標ですが、意味や計算方法に大きな違いがあります。表面利回りは簡単に計算できる反面、運営費用を考慮しないため過信しないよう注意しましょう。一方、NOI利回りは実際の経営データを反映することから、より実用的な判断材料となります。

どちらの利回りも、投資判断を行う際にしっかりと把握しておくことが大切です。

ピックアップ解説

NOI利回りについて少し深掘りしてみましょう

NOI利回りは、単に家賃収入だけでなく、物件の運営にかかる費用を考慮した結果としての利回りです

これに対して、表面利回りは理論的な数字に過ぎないため、実際の利益がどのようになるかを読みにくい面があります

しかし、ある意味で表面利回りも重要で、地域の投資相場を把握するためには役立ちます

どちらも一長一短ですが、状況に応じて使い分けることが賢い投資家への道ですね

---