表面利回りと還元利回りの違いをわかりやすく解説！投資初心者必見

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表面利回りと還元利回りの違いをわかりやすく解説！

投資を始めたばかりの人にとって、表面利回りや還元利回りといった言葉はやや難しいかもしれません。しかし、これらは投資物件の収益性を知るために重要な指標です。今日は、この2つの表現の違いや、どう活用すればよいかを説明します。

表面利回りとは何か

表面利回りは、投資物件の年間収益を購入価格で割ることで計算されます。具体的には、次のような式です。

表面利回り（%） = (年間家賃収入 ÷ 物件購入価格) × 100

例えば、購入価格が3000万円で、年間の家賃収入が150万円だとすると、表面利回りは次のように計算します。

表面利回り = (150万円 ÷ 3000万円) × 100 = 5%

還元利回りとは何か

対して、還元利回りは、実際の収益性をもっと正確に反映させる指標です。表面利回りは単に家賃収入から求められるのに対し、還元利回りは実際の空室率や管理費、税金などを考慮します。そのため、計算方法は少し複雑になります。

具体的には、次のような式で求められます。

還元利回り（%） = (実際の年間収益 ÷ 物件購入価格) × 100

ここで言う「実際の年間収益」は、家賃収入から必要経費を差し引いたものです。

例えば、年間家賃収入150万円、管理費や税金などの費用が50万円かかる場合、実際の年間収益は100万円になり、還元利回りは次のようになります。

還元利回り = (100万円 ÷ 3000万円) × 100 = 3.33%

表面利回りと還元利回りの違い

このように、表面利回りはシンプルに売上から計算されるのに対し、還元利回りはコストやリスクを考慮した、より実践的な利回りです。表面利回りだけを見ていると、思っていたよりも実際の収益が低いことに気づくことがあります。

そこで、投資を考える際には、どちらの利回りも確認し、特に還元利回りに注目することが大切です。表面利回りだけでなく、実際のコストをきちんと把握することで、より良い投資判断ができるようになります。

まとめ

表面利回りと還元利回りは、投資評価において重要な指標です。表面利回りは見やすいですが、還元利回りは現実的な収益性を教えてくれます。これらの数値を理解し、賢い投資判断に役立てましょう。

表面利回りと還元利回りの比較表

項目	表面利回り	還元利回り
計算方法	年間家賃収入 ÷ 物件購入価格	実際の年間収益 ÷ 物件購入価格
考慮する費用	なし	管理費、税金、空室率など
実用性	シンプルだが、収益を誤解させる可能性あり	実際の利益に基づくので現実的

ピックアップ解説

表面利回りについて少し雑談しましょう

表面利回りは不動産投資において非常に重要な指標ですが、皆さんが驚くことに、これだけでは本当の収益性はわからないんです

例えば、ある物件の表面利回りが高いからといって、実際の利益がそれほどでもないことがよくあります

引っ越しや家賃の値下がり、長期的な空室など実際の状況を反映しないこともあるんですよ

それに気づくと、実際の計画を立てるときに安心できますよね

だから、表面利回りはあくまでも

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